2022年11月25日，吉林市住房公积金管理委员会六届二次会议审议通过了《吉林市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款管理办法（试行）》，我市将于2022年12月29日正式实施。现将相关政策解读如下：

一、政策出台背景

住房公积金在促进房地产业健康发展，支持和改善职工住房条件等方面都发挥着重要作用，为了进一步扩大住房公积金贷款支持范围，发挥住房公积金制度保障作用，减少缴存职工贷款利息支出，减轻还贷压力，我市出台了商转公贷款政策。商转公贷款作为住房公积金贷款补充性政策，当住房公积金资金运用率高于85%(含)时，管理中心将对商转公贷款进行动态控制，实行有计划发放。

二、解读商转公贷款

商转公贷款是指已在本市办理商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）且具备住房公积金贷款资格的借款人，在正常还款期间，申请将其商业贷款余额转为住房公积金贷款。

商业贷款应为人民银行和银监会规定的购房贷款，其他各类非购房类商业贷款，均不能转为住房公积金贷款。

三、解读对商转公贷款的借款申请人缴存地的要求

借款申请人须为吉林市住房公积金管理中心缴存职工，且连续、正常、足额缴存住房公积金12个月（含）以上。

四、解读商转公贷款所购住房须已取得《不动产权证书》

根据国家相关规定，对于尚未取得《不动产权证书》的住房，无法进行不动产抵押权转移登记，所以只有取得《不动产权证书》的房屋才能办理商转公贷款。

五、解读住房公积金组合贷款商贷部分不能办理商转公贷款

组合贷款是由住房公积金贷款和商业贷款组合而成，职工在购买该住房时已经享受到住房公积金贷款权益，所以组合贷款商贷部分不能办理商转公贷款。

六、解读商转公贷款贷款额度执行标准

商转公贷款额度按存量房公积金贷款额度执行，即按照房屋评估价值、贷款比例、家庭还贷能力、贷款限额等核定可贷款额度，且商转公贷款额度不得高于商业贷款结清本金余额。

七、解读商转公贷款贷款期限执行标准

商转公贷款期限按存量房公积金贷款期限执行，即房龄不得超过20年，贷款年限与房龄之和不得超过40年，最长期限30年且不得超过借款人法定离退休年龄。

八、解读商转公贷款业务的办理方式

一是先还后贷，以所购住房作抵押；二是先贷后还，以所购住房作抵押权顺位。借款申请人可根据实际情况选择办理。

九、解读以所购住房作抵押先还后贷的办理方式

先还后贷，即借款申请人自筹资金，结清商业贷款并解除抵押后再申请商转公贷款。这种方式效率高，手续简便，不受原商业贷款发放银行限制，任何银行的商业贷款均可办理。

十、解读以所购住房作抵押权顺位先贷后还的办理方式

先贷后还，即借款申请人无需自筹全部资金，在尚未结清商业贷款的情况下，管理中心为符合转贷条件的借款申请人办理房屋第二抵押权顺位后，先行发放商转公贷款，借款申请人结清商业贷款，商业银行注销商业贷款住房抵押权，管理中心自动转为第一抵押权人。

这种方式可减轻职工筹措资金的压力，但是贷款流程复杂，办结时限较长，且原商业贷款余额超过已批准商转公贷款金额的部分，职工仍需自筹资金偿还，同时需要原商业银行配合。

目前与管理中心签署抵押权顺位业务合作协议的商业银行，市区有：建行银行、工商银行、交通银行、中国银行、农业银行、吉林银行；外县（市)有：建设银行。

十一、解读因办理商转公贷款产生的提取住房公积金业务，提取额度与商转公贷款额度之和不得高于商业贷款结清本息金额。

举例说明：商业贷款剩余本息额为25万元，审批通过的商转公贷款金额为20万元，借款人须自筹5万元，全部结清商业贷款，故借款人本人及其配偶可提取住房公积金5万元。

十二、解读商转公贷款办理所需材料

借款申请人可通过管理中心官方网站、官方微信等线上途径查询或下载《商转公贷款申请材料清单》，对照清单备齐材料，避免因材料缺失而往返。所需材料如下，材料已包含不动产登记部门所需材料。

1．身份证明：夫妻双方身份证原件及复印件2份（身份证正反面复印在同一张A4纸上）；

2．户籍证明：夫妻双方户口籍原件及复印件1份（户口簿复印首页公安机关盖章页、户主页、本人页、配偶页）；

3．婚姻证明：原件及复印件1件（已婚：结婚证、离异：离婚证或法院判决、丧偶：配偶死亡证明）；

4．个人征信报告：夫妻双方均需提供（30日内有效）；

5．不动产权证书：原件及复印件2份（复印房产证首页、房屋信息内容页、附记页、房产分户图页、宗地图页）；

6．商业贷款《借款合同》：原件及复印件1份（复印合同封面、贷款详情页、签字页）；

7．还款卡：还款卡及存取款回执原件及复印件1份（还款卡及存取款回执复印在同一张A4纸上）；

8．结清证明及结清票据：原件及复印件1份（抵押权顺位方式不需提供）。